Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah 2021 [Terlengkap]

8 Nov 2021 Ditulis oleh: Redaksi OCBC NISP

Pelajari cara menghitung pajak jual beli rumah sebelum melakukan transaksi! 

Sebagian besar transaksi pasti melibatkan pajak didalamnya, tak terkecuali dengan transaksi properti. Proses jual beli rumah mengharuskan Anda, baik sebagai pembeli maupun penjual untuk memperhatikan besaran pajak jual beli rumah.

Pajak jual beli rumah merupakan salah satu komponen penting dan tidak boleh terlewatkan dalam transaksi properti. Karena hal ini akan berpengaruh juga pada besarnya nominal yang harus dibayarkan oleh pembeli. Lalu bagaimana cara menghitungnya? Simak ulasan berikut ini.


Apa itu Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah adalah sejumlah biaya tambahan yang dikenakan atas pembelian unit rumah atau properti serupa. Besaran pajak ini dipengaruhi oleh lokasi bangunan dan nilai transaksi.


Istilah dalam Pajak Jual Beli Rumah

Sebelum menentukan jumlah pajak jual beli rumah, berikut ini beberapa istilah perhitungan yang perlu Anda ketahui.

  1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
    NJOP adalah taksiran harga tanah sekaligus bangunan berdasarkan luas dan zona wilayahnya. Dengan demikian, NJOP rumah di kawasan elit berbeda dengan rumah di luar kawasan elit karena keduanya memiliki zona yang berbeda, meskipun mungkin luasnya sama.

    Besaran NJOP pada pajak jual beli rumah ditetapkan dalam surat keputusan bupati atau gubernur menurut tingkat pertumbuhan daerah. Dengan melihat nominal NJOP, Anda dapat mengetahui jumlah pajak dan harga terendah dari rumah tersebut.

    Untuk menghitung NJOP, mula-mula Anda harus mengunjungi situs Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) tempat properti berada. Setelah itu, gunakan rumus berikut ini:

    NJOP = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah)

    Apabila Anda ingin menghitung NJOP untuk PBB, maka nilai ini harus dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) dengan tarif paling rendah Rp10 juta. Dengan demikian berlaku rumus berikut:

    NJOP PBB = NJOP - NJOPTKP

  2. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
    NJKP adalah nilai jual bangunan yang terutang dalam pajak jual beli rumah. Nilai ini diperoleh dari mengurangi NJOP dengan NJOPTKP. Persentase NJKP untuk PBB berdasarkan objeknya telah ditentukan pemerintah melalui KMK nomor 201/KMK. 04/2000, yakni sebagai berikut.

    1. Objek pajak berupa perkebunan, pertambangan, dan kehutanan masing-masing persentasenya adalah 40%.

    2. Objek pajak perdesaan dan perkotaan ditentukan melalui NJOP. Apabila total NJOP nya di bawah Rp1 miliar, maka NJKP yang berlaku adalah 40%, sedangkan untuk NJOP di atas Rp1 miliar, maka persentase NJKP nya adalah 20%.

    Adapun untuk menghitung NJKP dalam pajak jual beli rumah, berlaku rumus berikut:

    NJKP = 20% x NJOP PBB atau NJKP = 40% x NJOP

  3. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
    NPOP adalah komponen perhitungan dalam BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Bea ini merupakan komponen dalam pajak jual beli rumah yang dikenakan untuk setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan. Untuk menentukan besaran NPOP, Anda perlu memperhatikan 3 hal berikut.

    1. Jika harga transaksi diketahui dalam akta jual beli, NPOP dihitung dari harga transaksi dikalikan tarif sebesar 5%.

    2. Apabila harga transaksi lebih rendah dari NJOP untuk PBB pada tahun perolehan objek pajak, maka NPOP nya sama besar dengan NJOP PBB tersebut.

    3. Jika harga transaksi tidak diketahui, maka besarnya BPHTB terutang dihitung berdasarkan jumlah NJOP PBB.

    Sebelum masuk dalam perhitungan pajak jual beli rumah, Anda harus menemukan nilai NPOP kena pajak terlebih dahulu. Caranya adalah dengan rumus berikut.

    NPOP kena pajak = NPOP - NPOPTKP

    Adapun nilai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) paling rendah adalah sebesar Rp60 juta dan biasanya telah ditentukan oleh pemerintah daerah.


Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

Dalam perhitungan pajak jenis ini, terdapat beberapa komponen pajak yang perlu Anda hitung terlebih dahulu. Berikut ini jenis-jenis beserta cara hitung pajak jual beli rumah

  1. Pajak Penghasilan (PPh)
    Pajak Penghasilan dikenakan pada penjual sebagai pihak yang menerima uang dalam transaksi. Persentase PPh telah ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, yakni sebesar 2.5% dan dibayarkan sebelum akta jual beli diterbitkan.

    Rumus menghitung PPh adalah sebagai berikut:

    PPh = 2.5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya

    Contoh:
    Agung menjual sebuah rumah dengan luas tanah 600 meter persegi dan luas bangunan 300 meter persegi dengan harga Rp900 juta. Maka PPh yang harus Anda bayarkan adalah:

    PPh
    = 2.5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya
    = 2.5% x Rp900 juta
    = Rp22.5 juta

  2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
    Besaran PBB ditentukan oleh objek pajaknya dan dibebankan kepada penjual. Pajak ini dibayarkan tiap setahun sekali. Nilai PBB adalah sebesar 0.5% dari NJKP. Perhitungan PBB pada pajak jual beli rumah cukup rumit karena terdapat banyak komponen hitung di dalamnya.

    Contoh:
    Sebuah rumah dengan luas bangunan 200 meter persegi di atas tanah seluas 400 meter persegi. NJOP per meter di daerah tersebut adalah Rp1.5 juta, sedangkan NJOPTKP nya adalah Rp10 juta. Maka untuk menghitung PBB, gunakan langkah-langkah berikut ini.

    1. Hitung NJOP PBB bangunan
      Step 1:
      NJOP
      = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah)
      NJOP
      = (200 x Rp1.5 juta) + (400 x Rp1.5 juta)
      = Rp300 juta + Rp600 juta
      = Rp900 juta.

      Step 2:
      NJOP PBB
      = NJOP - NJOPTKP
      = Rp900 - Rp10 juta
      = Rp890 juta.

    2. Hitung NJKP
      NJKP
      = 20% x NJOP PBB
      NJKP
      = 20% x Rp890 juta
      = Rp178 juta

    3. Gunakan Rumus PBB PBB
      = 0.5% x NJKP
      PBB
      = 0.5% x Rp178 juta
      = Rp890 ribu
      Dengan demikian, total PBB yang harus dibayarkan adalah Rp890 ribu.

  3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
    PPN merupakan pajak yang dikenakan pada setiap penyerahan barang atau jasa kena pajak dalam transaksi jual beli. Besaran PPN adalah 10% dari harga bangunan. Dengan demikian, misalnya, harga jual rumah adalah Rp300 juta, maka PPN nya adalah Rp30 juta.


Itu dia pembahasan OCBC NISP mengenai cara menghitung pajak jual beli rumah 2021 secara lengkap dan terbaru. Mengingat pajak adalah kewajiban bagi setiap warga negara, maka sebagai warga yang baik, jangan lupa membayar pajak sesuai aturan yang berlaku ya Sobat OCBC!


Baca Juga:

Story for your Inspiration

Baca

Daily Update, Edukasi, Tips & Trick - 28 Jun 2022

Hati-Hati Dering Jelang Tengah Malam

Baca
Investasi Reksa Dana

Edukasi, Daily Update, Investasi - 23 Jun 2022

Berinvestasi dengan Reksa Dana

See All

Produk Terkait

KPR Easy Start

KPR Easy Start

KPR untuk generasi muda wujudkan rumah impian dengan angsuran rendah
Nyala

Nyala

Dorong ambisimu untuk wujudkan kebebasan finansial, karena Tidak Ada Yang Tidak Bisa dengan Nyala OCBC NISP
ONe Mobile
ONe Mobile

ONe Mobile

Tumbuhkan uang dalam 1 aplikasi bersama ONe Mobile yang baru.

Download ONe Mobile